Resumen: Demanda sobre resolución de arrendamiento por ruina estimada por la Audiencia Provincial. Hay mutatio libelli cuando se altera de manera significativa la acción, la causa petendi o el petitum, pero no concurre en este caso (se alega que durante el proceso se introdujeron obras adicionales a las contempladas en la demanda como determinantes de la ruina, pero no es así: no se han incorporado nuevos defectos, sino el mayor valor de reparación que supuso la corrección del defecto de la cubierta citado en la demanda, sobre el que el demandado pudo aportar un nuevo dictamen pericial). Jurisprudencia sobre el art. 118 LAU/1964: la ruina no se identifica solo con un acontecimiento puntual, sino que incluye los estados de pérdida técnica ocasionados por deterioros importantes, por la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia. No cabe tener en cuenta las obras ya ejecutadas con antelación al ejercicio de la acción, sin perjuicio de la facultad del arrendador de repercutir su coste. Las reparaciones necesarias a cargo del arrendador no pueden tener tal alcance que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente. Es indemnizable el incumplimiento contractual del arrendador que no ha realizado en su momento las reparaciones necesarias, facilitando el estado de ruina, sin que a ello obste la antigüedad del inmueble cuando fue adquirido. Se estima, en este punto, el recurso de casación del arrendatario y se fija la indemnización correspondiente.
Resumen: Atendida la regulación de la acción subrogatoria, es necesario determinar si el comunero causante de los daños es asegurado en la póliza comunitaria, puesto que la norma legal dispone que el asegurador no podrá ejercitar en perjuicio del asegurado los derechos en que se haya subrogado. Los precedentes jurisprudenciales ofrecen soluciones diferentes en función de las distintas circunstancias contractuales de las pólizas en cuyo fundamento reclamaba la aseguradora, de forma que el comunero tiene la condición de asegurado cuando tiene interés en el objeto del seguro según la propia definición del contrato, mientras que el comunero no tiene la condición de asegurado cuando no tiene tal interés por no estar cubierta la responsabilidad civil entre comuneros. La comunidad de propietarios tiene la cualidad de tomador del seguro y también la condición de asegurada respecto de los elementos comunes del inmueble; mientras que los copropietarios sólo serían asegurados respecto de sus elementos privativos si éstos fueran objeto de cobertura en la póliza (caso de aquellos contratos que cubran tanto los daños en elementos comunes como en elementos privativos). Regla general: a efectos de la responsabilidad por daños ejercida por vía de subrogación, el copropietario no es asegurado sino tercero responsable, salvo que otra cosa resulte de la propia póliza concertada por la comunidad. En el caso, el comunero demandado es tercero contra el que puede dirigirse la acción subrogatoria.
Resumen: El comprador de una vivienda en construcción, después de haber resuelto judicialmente el contrato de compraventa frente a la promotora (en rebeldía), reclamó al banco hoy recurrente todas las cantidades anticipadas a la promotora a cuenta del precio más sus intereses desde la fecha de cada pago, habiéndose declarado en segunda instancia la responsabilidad del banco conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 incluso con respecto a cantidades que no consta fueran ingresadas en dicha entidad. El juzgado desestimó la demanda al considerar que el banco no debía responder por no darse el presupuesto de que la construcción no llegara a buen fin, pues el comprador optó por resolver el contrato frente a la promotora por no obtener financiación, no porque la promotora hubiera incumplido su obligación de entregar la vivienda en plazo. En segunda instancia se estimó el recurso, revocó la sentencia apelada y estimó la demanda. Interpuestos recursos extraordinario por infracción procesal y de casación por el banco, la sala estimó el primero en el que se alegaba que se había producido una valoración fáctica errónea al dar por sentado que el contrato de compraventa se había resuelto por incumplimiento de la promotora de su obligación de constituir el aval y no por por imposibilidad del comprador de obtener financiación, como así fue. En el régimen de la Ley 57/68 la responsabilidad legal del banco contenida en el art. 1-2.ª solo nace cuando la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.
Resumen: Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdo adoptado por comunidad de propietarios, mediante mayoría, que prohíbe el uso de la piscina a los propietarios de plazas de garaje que no sean propietarios de una vivienda en el edificio. Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino. Los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute. Una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia. Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento. La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. El uso de la piscina es extraño a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje. La comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes. Exoneración de gastos de la piscina.
Resumen: Se desestiman los recursos frente a una sentencia que desestimó una demanda de reclamación de las cantidades entregadas a cuenta por la compra de dos viviendas de una misma promoción. Recurso por infracción procesal: no es viable un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta de la prueba para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas. Recurso de casación, reiteración de jurisprudencia. Ha quedado constatada la adquisición de las viviendas para una finalidad no residencial. El banco avalista señaló diferentes indicios de la finalidad especulativa de las compraventas, uno de los cuales fue la supuesta compra de una tercera vivienda y, además, otros que la jurisprudencia considera relevantes para apreciar una finalidad no residencial, como que los compradores tuvieran su residencia en una ciudad distinta de la localización de las viviendas, la obtención de una rebaja significativa en el precio a cambio de pagos en metálico y, sobre todo, la inclusión en los dos contratos de una estipulación negociada que permitía a la parte compradora ceder el contrato a terceros. Por otro lado, los pactos entre comprador y vendedor no obligan al avalista colectivo a responder de los anticipos no garantizados mediante aval individual cuando la compraventa, por su finalidad no residencial, no se incluye en el ámbito de la Ley 57/68.
Resumen: Reclamación de deudas a propietario moroso. La comunidad interpuso demanda de tercería de mejor derecho en la ejecución hipotecaria que se seguía contra el moroso, al considerar que su crédito, derivado del incumplimiento de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas impagadas de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tenía carácter preferente por disposición de la LPH. La demanda fue desestimada en ambas instancias al considerar que, atendiendo a las fechas de la deuda, no se cumplían los requisitos temporales del art. 9.1 e) LPH que limitaba dicha preferencia a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, y que la tesis mayoritaria era situar el dies a quo en la presentación de la demanda de tercería de mejor derecho, lo que limitaba la preferencia a las deudas de los tres años anteriores, excluyendo de ella las deudas que eran objeto de reclamación. La acción ejercitada no se funda en la afección real del inmueble por la que debe responder un nuevo adquirente, que no era propietario cuando se devengaron las cuotas adeudadas, sino en el derecho de preferencia que la ley otorga a esos créditos comunitarios por deudas de gastos comunes y que se encuentra "atemperado por unos concretos límites temporales que deben ser estrictamente observados", sin que puedan ser objeto de aplicación extensiva.
Resumen: Acción de cumplimiento de acuerdo comunitario (de desafectación como elemento común de una porción de terreno para convertirse en elemento anejo), que la CP demandante consideraba cumplido solo en parte. La demanda fue estimada en ambas instancias, razonándose, en cuanto al fondo, que los términos del acuerdo eran claros en cuanto a la imposición de su destino como sala de conferencias, fitness y recepción, estando presente en la junta el representante de la sociedad propietaria del hotel afectado. Deber de motivación: no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones. La sentencia permite conocer las razones fácticas y jurídicas del fallo. La mal llamada incongruencia interna: no existe incoherencia entre el fallo y su fundamentación. Deber de congruencia: lo pretendido es disponer de una recepción independiente, solo en el edificio construido sobre el terreno que fue desafectado para convertirse en privativo y anejo a la parcela y la sentencia se pronuncia sobre esta cuestión. Interpretación de los estatutos: función del tribunal de instancia, solo revisable si es ilegal o ilógica, lo que no es el caso. Acción no personal sino real, que pretende la entrega, en el edificio construido como módulo común, de un espacio para su utilización como recepción de las viviendas. La acción nace de una modificación del régimen jurídico de la mancomunidad, y está sujeta al plazo de prescripción de treinta años.
Resumen: Demanda ejercitando acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, alegando que los demandados desde la terraza realizada sin licencia tienen vistas directas sobre el interior de su propiedad, por lo que interesa la demolición de la construcción ilegal, y subsidiariamente, que se les prohíba la utilización de la terraza, debiendo retirar la pérgola instalada y cualquier otro elemento y especialmente la barandilla perimetral, de forma que no pueda ser utilizada por personas. El juzgado de primera instancia desestimó íntegramente la demanda al apreciar la falta de legitimación para obligar a la demolición, la obra tiene una antigüedad de más de 30 años y siempre se usó como terraza sin requerimiento o ejercicio de acción alguno para evitar ese uso, por lo que la acción estaba prescrita y los demandados adquirieron por prescripción ese derecho de servidumbre. Recurrida en apelación se estimó en parte y acordó que la finca de la actora no está gravada con servidumbre de luces y vistas y condenó a la demandada a realizar las obras necesarias para impedir las vistas sobre la finca colindante. Los demandados recurren en casación. La sala lo desestima. Califica en el caso de autos la servidumbre de luces y vistas como aparente, continua y negativa, susceptible de prescripción por el transcurso de 20 años computados desde la ejecución del acto obstativo, sin que quepa apreciar la prescripción extintiva postulada por la recurrente.
Resumen: Demanda de tutela del derecho al honor interpuesta por un comunero frente al presidente de la comunidad de propietarios como consecuencia de una nota de este y del vicepresidente, buzoneada y publicada en el tablón de anuncios, en la que se ponía de manifiesto la existencia de un enganche eléctrico ilegal de un contador comunitario, del que se beneficiaba parte de la comunidad. Las sentencias de primera y segunda instancia desestimaron la demanda, recurrió en casación el demandante y la sala desestima el mismo. La sala parte de que el enganche existía en realidad y declara que el demandado optó por ponerlo de manifiesto a la Comunidad, no con intención de denigrar, sino como explicación, en orden a la convocatoria de la junta general, en la que se trataron las referidas cuestiones, con equilibrio y mesura. Así, concluye que no concurre violación del derecho al honor sino un ejercicio ponderado de la libertad de expresión del demandado en cuanto informó a la Comunidad de hechos veraces (utilización anormal del fluido eléctrico) con notable trascendencia para los intereses comunitarios, por lo que no se infringen los arts. 1 y 7.7 de la LO 1/1982, no violándose tampoco el art. 18 de la Constitución. Se desestima el recurso.
Resumen: Los compradores de una vivienda en construcción después de resolver el contrato de mutuo acuerdo con la promotora reclaman de la avalista colectiva las cantidades entregadas en su día a la promotora a cuenta del precio. En primera instancia se estimó la demanda aunque fijó el devengo de los intereses en la fecha del requerimiento de pago a la avalista. En apelación, se estimó en parte el recurso del banco (redujo su condena a responder solo de los anticipos ingresados en una cuenta de la promotora en dicho banco) y la impugnación por los compradores (para que se fijara el día inicial del devengo del interés legal en la fecha de cada anticipo). Interpuesto recurso de casación por los demandantes, la controversia se reduce a determinar si la entidad avalista debe responder del total de las cantidades anticipadas sin que pueda depender de que los anticipos se ingresen en una cuenta de la promotora. La sala estima el recurso. Aplicando la doctrina contenida en resoluciones anteriores, probada la condición de avalista colectiva de la demandada, la razón decisoria de la sentencia recurrida consistente en condicionar la efectividad de la garantía colectiva a que los anticipos se ingresaran en una cuenta de la promotora en dicha entidad infringe dicha doctrina pues solo se requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda para que el avalista responda (STS 140/2022)
